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2011年11月23日 (水)

借地権と買取り


 あるニュースレターから不動産投資で高利回りに注意する
物件として
①私道(共有)に接道した物件
②法令違反の物件
③借地権の物件
を取り上げていました。
 
私は、①と②は当然同意ですが、
今の不動産賃貸業界事情から③の借地権は、これからも
良い購入方法だと思っています。(家賃の値上げが難しい状況)

・土地・建物ですと多額の資金が必要。
・土地取得だと当然減価償却が不可能で経費算入できないが、
 借地権だと地代として経費算入可能である。
・地主は、基本的に土地を手放したくありません。(地主心理)
 借地権は、その意味で有効活用
・地主の固定資産税が借主のアパート建築により居住用となり
 1/6に減額となる。(地主さんのメリットです。)
・家賃収入は、土地の所有でも借地権でも相場的には同額
 ある意味、資金投資が少ない分、借地権だと値下げも可能。
・収益性は増すので、内部留保が増えていく。

デメリットとして
・借入の担保が少なくなる。
 今は、担保より事業計画です。丁寧な説明により融資を引き
 出す そして、昔ながらの土地担保のみで貸すような
 金融機関とは付き 合わない。(ちょっと極論かもしれません)
 最後は、日本政策金融公庫 
・更新料・承諾料がかかる。 
 交渉次第です。 アパート家賃でも、敷金・礼金・更新料
 ゼロゼロは当たり前ではないのか。 契約は当事者間です。
 法定されている訳ではありません。

私は、借地権を勧めます。 特に新築はお勧めですね。

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